Aktualności



Nowe zasady wyliczania zdolności kredytowej

dodano: 07.04.2022



 

Nowe zasady wyliczania zdolności kredytowej. Inne dla stałego i zmiennego oprocentowania

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego w wydanym parę dni temu stanowisku zaostrzył stawiane bankom warunki udzielania kredytów mieszkaniowych. I choć jednocześnie wezwał banki do zwiększenia sprzedaży hipotek mających stałe oprocentowanie, to zmienione regulacje dotyczą też tego typu kredytów. Jest jednak rozwiązanie, które nieco zwiększą ich atrakcyjność względem hipotek o zmiennym oprocentowaniu.

Wydane przez UKNF stanowisko dotyczące udzielania przez banki kredytów mieszkaniowych odbiło się szerokim echem i pojawiły się obawy, że hipoteki na większe kwoty staną się dostępne tylko dla nielicznych i najzamożniejszych.

Bufor także dla hipotek o stałej stopie

Główna zmiana niesiona przez nowe stanowisko to konieczność uwzględnienia przy ocenie zdolności kredytowej, czy klient będzie w stanie spłacać raty, nawet jeśli stopy rynkowe urosną aż o 5 pkt proc. wobec stanu z dnia złożenia wniosku o kredyt. Dotychczas ten minimalny bufor musiał wynosić 2,5 pkt proc. Skoro teraz WIBOR 3M wynosi 4,2 proc. a WIBOR 6M już 4,5 proc., to bank musi sprawdzić, czy klient wnioskujący o hipotekę będzie w stanie spłacać raty bazujące na oprocentowaniu sięgającym (i to jeszcze bez marży banku) ponad 9 pkt proc. Stopy procentowe i stawki WIBOR rosną, więc niebawem zdolność kredytowa będzie weryfikowana przy założeniu wzrostu stóp rynkowych o ponad 10 pkt proc.

Stopa WIBOR 3M, która jest podstawą oprocentowania wielu hipotek, wzrosła już do 4,2 proc.

Co jednak z hipotekami o stałym oprocentowaniu? Wydawać by się mogło, że klienci chcący zaciągnąć tego rodzaju kredyty, mające ustalone niezmienne i niezależne od stawek WIBOR oprocentowanie, z natury rzeczy nie będą poddawani testowi podwyżek stóp o 5 pkt proc. Sprawa jest jednak bardziej złożona.

W stanowisku do banków UKNF wskazuje, że powinny dołożyć jak największych starań w celu skutecznego uatrakcyjnienia i promocji hipotek o okresowo stałej stopie procentowej, a docelowo o stałej w całym okresie spłaty. "Istotnym jest też, by oferta ta stanowiła realną alternatywę dla klientów zainteresowanych kredytem hipotecznym, czyli aby skłonni byli oni ją uwzględniać jako skuteczne, racjonalne kosztowo zabezpieczenie przed wzrostem oprocentowania kredytu" – czytamy w dokumencie UKNF. Nadzór apeluje o to dlatego, że zwykle hipoteki o stałym oprocentowaniu były nieco droższe niż te o zmiennym. Klienci kierują się głównie wysokością miesięcznej raty, więc wybierali te drugie.

Ostatnie zacieśnienie regulacji i podwyższenie bufora na zdolność kredytową o 5 pkt proc. nieznacznie zwiększy relatywną atrakcyjność hipotek o stałym oprocentowaniu. UKNF wyjaśnia, że do tej pory banki także dla kredytów o okresowo stałej stopie stosowały w swoich kalkulacjach obowiązujący w rekomendacji S poprzednio bufor 2,5 pkt proc. również. To oznacza, że wzrost tego bufora do 5 pkt proc. dotyczy także kredytów o stałym oprocentowaniu.

Jednak UKNF w wyjaśnieniu przesłanym redakcji Business Insidera wskazuje, że dla kredytu na okresowo stałą stopę zalecany bufor 5 pkt proc. może być stosowany podczas oceny zdolności kredytowej w inny sposób niż w przypadku kredytów na zmienną stopę. Jeżeli po okresie stałej stopy (do 5 czy 7 lat aktualnie) klient musi być w stanie spłacać zobowiązanie, bufor ten powinien mieć zastosowanie do okresu po upływie obowiązywania stałej stopy. To oznacza, że nowy 5-punktowy bufor może być zastosowany do kalkulacji zdolności do obsługi zadłużenia o wartości, jaka będzie po 5 czy 7 latach spłaty. Kalkulacja bufora będzie więc opierać się na mniejszym kapitale pozostającym do spłaty, więc stanowi to niewielką ulgę w przypadku hipotek o stałym oprocentowaniu (różnica na ich korzyść może wynosić około 15 proc.).

Uzasadnieniem takiego zastosowania jest fakt, że po okresie stałej stopy będzie zastosowana stopa zmienna albo znowu stała (ale wtedy ta nowa stała będzie uzależniona od warunków, jakie będą wówczas obowiązywać) – argumentuje UKNF.

Rynek hipotek o stałej stopie dopiero raczkuje

Polska jest jednym z niewielu krajów w Europie, gdzie dominują hipoteki mające zmienne oprocentowanie, których raty zależą od zmian stóp procentowych i stawek WIBOR. Na koniec 2020 r. kredyty mieszkaniowe oprocentowane według stałej stopy stanowiły zaledwie 1,8 proc. wartości bilansowej brutto wszystkich kredytów mieszkaniowych, czyli były warte 8,4 mld zł (z czego 4,6 mld zł to wartość kredytów tego typu udzielonych w 2020 r.) – wynika z danych Komisji Nadzoru Finansowego.

Statystyk za 2021 r. jeszcze nie ma. Powinna być jednak poprawa, choć nieznaczna. Od lipca 2021 r. obowiązuje bowiem nowa rekomendacja S (wprowadzona przez KNF), która zobowiązuje banki do oferowania hipotek także w wersji ze stałą stopą procentową (wcześniej nieliczne banki miały w ofercie takie kredyty). Mówiąc bardziej precyzyjnie – z okresowo stałą stopą, bo dotyczy to tylko pierwszych 5 lat (maksymalnie 7 lat). Po tym okresie klient podejmie decyzję – przejść na zmienną stopę, czy znowu wziąć stałą (na poziomach wtedy panujących na rynku). Nie jest to więc narzędzie w pełni zabezpieczające przed ryzykiem stopy procentowej.

Źródło: https://businessinsider.com.pl/


‹ cofnij | zobacz wszystkie aktualności
PLN
%

Raty równe: Raty malejące:
Koszt kredytu:
Odsetki:


Uwaga. Symulacja rat kredytu jest tylko poglądowa.

Kontakt z nami

HOSSA kredyty i nieruchomości
ul. 12-go Lutego 25,
82-300 Elbląg, Polska


tel. 794 118 240
e-mail: biuro@hossaelblag.pl 


Kalkulator kosztów

Zapraszamy do wyliczenia kosztów nabycia nieruchomości. OBLICZ »